¿Puede el propietario poner fin al contrato de arrendamiento?

¿Puede el propietario poner fin al contrato de alquiler?

Cuando un propietario decide alquilar su inmueble, aunque sigue manteniendo su titularidad, está cediendo su uso y habitabilidad a un inquilino a través de la firma de un contrato de arrendamiento por un tiempo determinado.

Por lo general, la mayoría de este tipo de contratos tiene una vigencia de un año desde el momento de su firma, por lo que el propietario no podrá exigir la culminación del mismo antes de tiempo, a menos que cumpla con algunas de las razones expresamente previstas para ello y amparadas por la ley.

Con la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), uno de los cambios más significativos ha sido el establecimiento de las facilidades para abandonar la vivienda y el cese del contrato por una de las partes.

Alquileres Garantizados, nos explica las principales causas por las que un propietario puede poner fin al contrato de arrendamiento suscito, encontramos:

Fin de la vigencia del contrato

Es una de las causas más obvias, ya que el plazo acordado por las partes para el desarrollo del contrato ha expirado, y en caso de no pactarse una renovación o extensión, el inquilino deberá abandonar el inmueble.

Por incumplimiento de obligaciones y cláusulas

Con la firma del contrato, el arrendatario se compromete a cumplir con las clausulas pactadas por el propietario. La desobediencia de estas obligaciones puede facultar al arrendador para poner fin al documento firmado por ambas partes.

La nueva ley reconoce las siguientes circunstancias como motivos para la culminación del contrato de arrendamiento:

• Si el inquilino no paga su renta, fianza u otro importe o cuota pactada dentro del documento.
• Por el subarrendamiento o la cesión de la vivienda a terceros por parte del inquilino, sin contar con el consentimiento del propietario.
• Si el inquilino ocasiona desperfectos en la vivienda o si realiza obras sin la aprobación del arrendador.
• Si el arrendatario realiza actividades molestas en el inmueble, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Ejemplo de ellas; molestar a los vecinos con música a alto volumen o la acumulación de basura dentro y fuera de la vivienda.
• Cuando el inquilino no utilice la propiedad para satisfacer su necesidad permanente de vivienda.

Uso de vivienda permanente por parte del propietario

De acuerdo a lo expresado por la nueva legislación, para contratos suscritos a partir de junio de 2013, transcurrido el primer año del mismo, el propietario podrá darlo por finalizado cuando éste necesite el inmueble alquilado para destinarlo como su vivienda principal. En este caso, el arrendador deberá comunicar a su inquilino la decisión con dos meses de antelación, quien se verá obligado a abandonar la propiedad en el plazo acordado.

Para los contratos firmados antes de junio de 2013, el propietario podría apelar a este motivo para rescindir del arrendamiento, sólo si manifestó en el documento, de forma expresa, el posible uso futuro de vivienda.

Cuando se resuelve el derecho del arrendador

Puede ser motivo de finalización del contrato de arrendamiento si durante su vigencia se resuelve el Derecho de Arrendador y se da paso a la enajenación del inmueble como resultado de una ejecución hipotecaria.

En caso de que el contrato de arrendamiento hubiese estado inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente con la antelación a la resolución del Derecho del Arrendador, entonces el alquiler continuará por la duración pactada en el documento suscrito.

Razones para la terminación del contrato

La rescisión de un contrato de arrendamiento entre el propietario y el inquilino no puede ser por cualquier motivo, sino que debe estar sujeta a una serie de condiciones previas.

Si la propiedad

Si la propiedad desea rescindir legalmente el contrato de arrendamiento, sólo puede estar motivado por una de las siguientes razones, que se indican en el incumplimiento de las obligaciones del gobierno local según el artículo 27 de la Ley de arrendamiento de terrenos y edificios

• El impago de la renta o, en su caso, de la cantidad asumida o correspondiente al inquilino.
• El impago o la renovación de la fianza.
• Subarriendo o cesión sin consentimiento.
• Causar maliciosamente daños a la propiedad o a las obras sin el consentimiento del arrendador cuando éste deba obtenerse.
• La aparición de cualquier actividad molesta, insalubre, nociva, tóxica, peligrosa o ilegal en los locales.
• Cuando la vivienda deje de utilizarse principalmente para satisfacer las necesidades de vivienda a largo plazo del inquilino o de cualquier persona que haya estado viviendo en la vivienda de acuerdo con el artículo 7.

En cambio, en el caso de un inquilino, serían aceptables las mismas disposiciones que la LAU.

• Si el arrendador no lleva a cabo las reparaciones mencionadas en el artículo 21
• Interferencia de hecho o de derecho con el uso de la propiedad por parte del arrendador.

Si me dices cuándo firmaste el contrato de alquiler, puedo decirte cómo rescindirlo.

Desde que entraron en vigor las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Municipales, el 4 de junio de 2013, los inquilinos pueden abandonar su arrendamiento si avisan al propietario con al menos seis meses de antelación tras la firma. Sin embargo, esto no significa el fin del contrato de alquiler.

En algunos casos, existe un acuerdo contractual por el que, si el inquilino se marcha, debe compensar al propietario con una cantidad equivalente a un mes de alquiler por cada año que no se haya cumplido el contrato.

Así, después de los primeros seis meses, es importante saber cuándo y por qué motivo finalizará el contrato de arrendamiento entre el propietario y el inquilino, que depende de la fecha en que se firmó el acuerdo.

En el espacio de unos pocos meses, hemos experimentado tres leyes de arrendamiento diferentes. Dependiendo de la fecha en la que se haya firmado el contrato, éste seguirá unas normas u otras, lo que implica unos plazos diferentes. En la siguiente línea puede encontrar toda la información sobre el contrato.

Contratos en virtud de la Ley de Reforma de junio de 2013

• Inquilino: Si el arrendador no quiere continuar con el contrato, es necesario avisar con 30 días de antelación.
• Arrendador: el arrendador sólo puede rescindir el contrato una vez transcurrido un año si notifica al inquilino que necesita la vivienda alquilada como residencia permanente para sí mismo o para un pariente consanguíneo o hijo adoptivo de primer grado, o como residencia permanente para el cónyuge en caso de separación, divorcio o sentencia firme de nulidad del matrimonio . El inquilino debe ser notificado con al menos dos meses de antelación a la fecha en que se necesita la propiedad.

Los contratos celebrados en el momento del Real Decreto de 18 de diciembre de 2018 tienen un plazo de vigencia hasta el 30 de enero de 2019.

• Propietarios: sólo pueden rescindir el contrato si es necesario para usted o un familiar cercano o a su discreción. Debes avisar al inquilino con al menos cuatro meses de antelación de que quieres rescindir el contrato.
• Inquilinos: el inquilino debe avisar al propietario con dos meses de antelación de su deseo de terminar el contrato.

Contratos firmados entre el 30 de enero de 2019 y el 5 de marzo de 2019

En estos casos, el inquilino y el arrendador pueden rescindir el contrato de arrendamiento en los términos del contrato celebrado después de la reforma de 2013.

Contratos celebrados al amparo del Real Decreto de 5 de marzo de 2019

Los contratistas a partir de marzo de 2019, que firmaron el contrato entre el 12 de diciembre de 2019 y el 30 de enero de 2019, pueden cancelar el alquiler en las mismas condiciones, es decir, el arrendador debe avisar con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos.

Si el inquilino rescinde el contrato antes del tiempo pactado en el mismo, refiriéndose al artículo 11 del Código de Trabajo, hay que tener en cuenta que «las partes podrán pactar en el contrato que en caso de rescisión, el inquilino indemnizará al arrendador con una cantidad equivalente a un mes de renta por cada año de incumplimiento del contrato...».

Hay que tener en cuenta que Para los periodos inferiores a un año, la indemnización será proporcional y la rescisión anticipada podrá ser objeto de una penalización.